|ilustrace: Shutterstock

Dalším ze série článků připravovaných ve spolupráci s advokátní kanceláří Polverini Strnad navážeme na předchozí téma opuštěných pozemků a blíže se podíváme na katastr nemovitostí a nastíníme největší problémy způsobující nespolehlivost evidovaných údajů.

První pozemkové evidence vznikaly na území dnešní České republiky již ve 14. století, a to jako zápisy do zemských desek. Tyto evidence sloužily panovníkovi jako podklady k vybírání daní a šlechta si těmito zápisy zajišťovala svá majetková práva. Tato tradice pozemkových evidencí pokračovala i v následujících stoletích. Důležitým milníkem bylo v roce 1811 vyhlášení Všeobecného zákoníku občanského, který obsahoval dnes opět respektovanou římskoprávní zásadu, že stavba je součástí pozemku, a převod vlastnictví k pozemkům podmiňoval zápisem takové skutečnosti do pozemkových knih.

Nejzávažnějším následkem výskytu duplicitního zápisu v katastru je nemožnost dispozice s nemovitostí.

Pozemkové evidence dosáhly svého vrcholu v období první republiky, kdy byly zápisy do pozemkového katastru spolehlivě udržovány. Již od roku 1938 však dochází k úpadku provádění zápisů a i ve spojení s poválečnými konfiskacemi, odsunem sudetských Němců, přídělovými řízeními a prováděnými pozemkovými reformami postupně ztratila tato evidence na důvěryhodnosti a spolehlivosti. Příslovečný poslední hřebíček do rakve pozemkovým evidencím zatloukl tzv. střední občanský zákoník z roku 1951. Ten opustil výše zmíněné osvědčené zásady pro vedení evidencí, a předznamenal tak úpadek ochrany soukromých práv k nemovitostem v době socialismu.

Od zlomových 90. let opět pokračuje snaha o zavedení spolehlivé a přesné evidence nemovitostí na území České republiky. Cílovým datem je nyní konec roku 2023. Do té doby by mělo proběhnout „očištění“ katastru nemovitostí od nemovitostí, u kterých není vlastník identifikovatelný nebo jsou jeho zapsané údaje neúplné.

Duplicitní zápisy vlastnictví

V současné době se tak v katastru nemovitostí stále mohou vyskytnout nepřesné či neúplné údaje. Mimo výše uvedených historických příčin se tak mohlo stát i v důsledku nevědomosti pozůstalých po smrti vlastníka nebo nevědomosti vlastníka, který žije mimo republiku, o nemovitostech či o chybných zápisech v katastru.

Výjimkou nejsou ani duplicitní či vícečetné zápisy vlastnictví k jedné nemovitosti. Bohužel až do roku 2013 nebyly katastrální úřady oprávněny posoudit soulad předložených listin se skutečným právním stavem. Katastrální úřad tak zapsal jako vlastníky nemovitosti všechny osoby, jejichž vlastnictví bylo prokázáno pravomocným rozhodnutím. Typicky k tomu docházelo na základě rozhodnutí o dědictví či listinami o nabytí vlastnictví v privatizaci či restitucích. Dalšími příčinami vzniku duplicit byly prováděná digitalizace popisných informací, sloučení operátu zjednodušené evidence s operátem katastru nemovitostí nebo nedůslednost při provádění zápisů v minulosti.

Nejzávažnějším následkem výskytu duplicity je nemožnost dispozice s nemovitostí. V takovém případě je nutné stanovit najisto, kdo je oprávněným vlastníkem nemovitosti. Lze tak učinit buď po dohodě duplicitně zapsaných vlastníků, nebo podáním žaloby na určení práva soudu. Případná dohoda či rozhodnutí soudu budou posléze podkladem pro odstranění duplicity z katastru nemovitostí.

Od roku 2014 po rekodifikaci občanského práva by již k duplicitním zápisům nemělo docházet, neboť katastrální úřad je oprávněn přezkoumat podkladové listiny a jejich návaznost. Nebudou-li předložené listiny vyhovovat, katastrální úřad návrh na vklad zamítne. Ochranu pak bude třeba hledat u civilního soudu.

Pozemky ve zjednodušené evidenci

Související problém představuje i evidence lesních a zemědělských pozemků v tzv. zjednodušené evidenci. Tato evidence se má vypořádat s dopady, které mělo sloučení jednotlivých pozemků do větších půdních celků vhodných pro centrálně řízené hospodaření v 50. letech. Tato evidence obsahuje jen parcelní číslo podle dřívější pozemkové evidence, výměru a údaj o vlastníkovi. Problémem zůstává obrazová reprezentace takto evidovaných pozemků, jež je třeba hledat v mapách historických evidencí nebo v operátech přídělového a scelovacího řízení. A ani v krajině nejsou zpravidla hranice těchto pozemků rozeznatelné.

Navzdory tomu, že je takto stále evidováno přibližně 350 000 parcel, jedná se o dočasné řešení, které skončí, jakmile budou tyto parcely v rámci pozemkových úprav řádně zakresleny do katastrální mapy nebo až bude pro dané katastrální území vyhlášena platnost mapy v digitální podobě.

Na závěr lze shrnout, že ačkoliv snahy vést spolehlivou evidenci pozemků se objevují po staletí, dodnes zůstává z výše uvedených důvodů katastr nemovitostí neúplný a nepřesný. Bohužel i dnes se v naší právní praxi setkáváme se zamítavými rozhodnutími katastrálních úřadů, která nepřispívají ke spolehlivosti katastru nemovitostí. Příkladem jsou zamítavá rozhodnutí na provedení vkladu na základě předloženého evropského dědického osvědčení. Tato osvědčení, pokud jsou vydána například německými soudy, zpravidla neumožňují zápis práv dědiců do katastru nemovitostí. Tyto a jiné nepřesnosti evidence pak mohou způsobit vážné problémy například při bankovním financování, získávání územních rozhodnutí, stavebních povolení apod.

Svým klientům tak poskytujeme pomoc nejen při řízení na katastrálním úřadu, ale i při ochraně jejich práva ohroženého zapsanou duplicitou vlastníků nebo zamítavým rozhodnutím katastrálního úřadu.

Advokátní kancelář Polverini Strnad (AK-PS) působí na česko-slovensko-italském trhu téměř 20 let. Během svého fungování radila klientům v nemovitostních projektech přesahujících 1 milion m2 pronajatých ploch v nebytových prostorech a realizovala pronájem a prodej více než 3 000 kanceláří, obchodních prostor a rezidenčních jednotek. Projekty zahrnující brownfieldy tvoří podstatnou součást portfolia AK-PS.
Friend Email
Enter your message