|foto: Shutterstock

V prvním dílu seriálu o právních otázkách brownfieldů, připraveném ve spolupráci s advokátní kanceláří Polverini Strnad, jsme řešili otázku jejich ekologické zátěže. Tentokrát se zaměříme na téma povolení k užívání staveb. Na území brownfieldů se mnohdy nacházejí i stavby ve stavu, který umožňuje jejich další užívání. Jak však zjistit, k jakému účelu je vůbec využívat lze?

V minulých desetiletích se povolení k užívání nazývala různě: nález o užívání stavby, vysvědčení stavebního úřadu, kolaudační rozhodnutí, oznámení o užívání či kolaudační souhlas. Jejich podstata však byla vždy stejná. Měla na závěr celého procesu výstavby stvrdit, že stavba vyhovuje všem podmínkám, jež pro ni byly vymezeny v předchozích rozhodnutích, a požadavkům právních předpisů, dále vymezit povolený účel užívání, případně stanovit podmínky pro její užívání. Povoleným účelem rozumějme účel, ke kterému je stavba svým stavebně technickým uspořádáním vybavena, či přesněji účel, ke kterému se stavba užívá bez závad. Pokud je stavba užívána v rozporu s takovým povolením nebo toto povolení chybí, jde o protiprávní užívání a jako takové může být sankcionováno.

Legislativa na historických základech

Historie českého stavebního práva sahá do 19. století. V té době platila na území dnešní České republiky roztříštěná rakousko-uherská právní úprava, šlo o tzv. pražský stavební řád, český stavební řád pro venkov, resp. brněnský a moravský stavební řád na Moravě a slezský ve Slezsku. Tyto předpisy byly moderní a zakotvovaly dnes známé instituty jako například povolení k užívání. Již pražský stavební řád stanovil, že „nově zřízených aneb podstatně přestavěných bytů, místností obchodních, stájí, továren a dílen není nikomu dovoleno dříve užívati, než úřad stavební, shledav, že se řádně stavělo, a že místnosti, jsouce dosti vyschlé, zdraví škoditi nebudou, dá povolení, aby v těch místnostech přebývalo se aneb jich se užívalo“. Tuto právní úpravu převzalo do svého právního řádu v roce 1918 i nezávislé Československo.

I přes snahu československých zákonodárců zůstala úprava stavebního práva za první republiky neucelená, a tak byly tyto stavební řády platné až do roku 1949, kdy byly zrušeny nově přijatým zákonem č. 280/1949 Sb., o územním plánování a výstavbě obcí. Dalším významným milníkem byl rok 1976, kdy byl přijat zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební řád 1976). Ten platil až do 31. prosince 2006.

Jak hledat povolení

Povolení k užívání se tak vydávají již přes 150 let. Kde a jak je ale hledat?Až do roku 1976 platilo, že povinnost uchovávat a doplňovat dokumentaci stavby ležela na vlastníkovi stavby. Ten ji měl uchovávat na bezpečném místě a při zcizení stavby odevzdat novému vlastníkovi. Zároveň odpovídal za to, že dokumentace bude odpovídat skutečnému stavu, a byl povinen umožnit orgánům stavebního dohledu do ní nahlížet.

Velkou změnu přinesl stavební řád 1976, jenž zakotvil povinnost státních úřadů, tj. příslušného stavebního úřadu a místně příslušného národního výboru, archivovat stavební povolení, kolaudační rozhodnutí a veškeré související písemnosti. Kolaudační rozhodnutí by tak měla být dohledatelná na příslušných úřadech. Avšak taktéž povinnost vlastníků uchovávat dokumentaci a předat ji novému vlastníkovi zůstává zachována.

Stavební úřad může nařídit pořízení úplné dokumentace skutečného provedení stavby.

Dále je nutno upozornit i na veřejně dostupný Registr územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN), kde lze dohledat účelová určení jednotlivých staveb na území České republiky.

Zajímavý vývoj v této věci přináší i v současnosti platný stavební zákon, jenž zavedl oznámení o užívání stavby, které nepodléhá režimu správního řízení, a není tak správním rozhodnutím, které by bylo písemně vyhotovováno. Stavební úřad jen konkludentně potvrzuje, že užívání stavby je povoleno. Vlastník stavby tak nemá v ruce žádné písemné povolení.

Chybějící dokumentace nemusí být překážkou

Není-li dochována dokumentace, ze které by byl zjistitelný povolený účel užívání stavby, pomůže nám zákon. Podle platného stavebního zákona platí, že stavba je určena k účelu, ke kterému je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Vlastník je v takovém případě povinen pořídit tzv. pasport stavby, jenž je zjednodušenou dokumentací skutečného provedení stavby. Stavební úřad tento pasport ověří bez ohledu na stáří stavby, nejde-li o nepovolenou stavbu. Stavební úřad však může vlastníkovi nařídit i pořízení úplné dokumentace skutečného provedení stavby.

Pokud se zvažuje možnost využívání staveb na brownfieldu, lze vyjít jak z některých historických povolení, jsou-li dohledatelná u příslušných úřadů či u bývalého vlastníka, tak ze zákonné fikce a pořízení pasportu.

V rámci naší právní praxe jsme pomohli jednomu z našich klientů získat povolení k užívání staré stavby v případě, kdy se ji náš klient rozhodl výrazněji modernizovat, ale bez toho, aby se měnil samotný účel jejího užívání.

Advokátní kancelář Polverini Strnad (AK-PS) působí na česko-slovensko-italském trhu téměř 20 let. Během svého fungování radila klientům v nemovitostních projektech přesahujících 1 milion m2pronajatých ploch v nebytových prostorech a realizovala pronájem a prodej více než 3 000 kanceláří, obchodních prostor a rezidenčních jednotek. Projekty zahrnující brownfieldy tvoří podstatnou součást portfolia AK-PS.
Friend Email
Enter your message