|Ilustrace: Shutterstock

V předchozích dílech seriálu o právních otázkách spojených s využíváním brownfieldů jsme se s Advokátní kanceláří Polverini Strnad věnovali problematice ekologických zátěží, povolení k užívání a naposledy inženýrských sítí pod pozemky. Dnes se podíváme na fenomén opuštěných pozemků a vysvětlíme, jak k opuštění nemovitostí dochází a zda lze takové pozemky získat a využít je k případné revitalizaci.

Byť již od dob středověku panovníci prováděli evidenci vlastníků pozemků, dodnes najdeme v katastru nemovitostí neúplné údaje a nepřesnosti. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových dokonce uvádí, že až 460 000 nemovitostí po celé republice nemá jasného vlastníka. Po éře středověkých zemských desek, habsburských katastrů a novověkých pozemkových knih zasadila velkou ránu evidenci pozemků politika 50. let 20. století, která opustila osvědčené zásady ochrany soukromého vlastnictví, včetně systematické evidence soukromých práv k nemovitostem. Snaha o plnou nápravu neutěšeného stavu katastru nemovitostí probíhá až nyní za účinnosti občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) a katastrálního zákona (zákon č. 256/2013 Sb.). 

Ucelení katastru nemovitostí

Současné pojetí katastru nemovitostí je vedeno zásadou materiální publicity. Ve zkratce tato zásada stanoví, že nikoho neomlouvá neznalost zapsaného údaje ve veřejném seznamu a u takto zapsaného práva se má za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Každý tak může mít dobrou víru v úplnost a pravdivost údajů zapsaných v katastru. Avšak vzhledem k okolnostem vývoje tohoto registru ani dnes nejsou všechny údaje úplné či vlastníci některých nemovitostí dohledatelní.

Pro zlepšení tohoto stavu a dosažení úplnosti katastru nemovitostí předvídá občanský zákoník ve spojení s katastrálním zákonem mechanismus pro „očištění“ katastru nemovitostí od nemovitostí, u nichž není vlastník identifikovatelný nebo jeho zapsané údaje jsou neúplné. V takových případech ve spolupráci katastrálních úřadů, Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových a obcí vznikají seznamy nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí, u kterých je třeba doplnit požadované údaje. Nestane-li se tak do 10 let od účinnosti občanského zákoníku, tj. do 31. 12. 2023, připadnou tyto nemovitosti státu.

Opuštění nemovitosti vlastníkem

Jiným případem jsou nemovitosti, u kterých vlastník nevykonává své vlastnické právo. Co přesně je takovým výkonem vlastnického práva, zůstává v odborných kruzích předmětem diskuzí. Podle některých stačí, že je jako vlastník zapsán ve veřejném seznamu, jiní upřednostňují výkon alespoň některého z vlastnických oprávnění (tradičně se uvádí právo držet, užívat, požívat, zcizit, zničit atd.). Bohužel ani zákon přesnou odpověď nenabízí, ale uvádí, že nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu 10 let, má se za to, že vlastník nemovitost opustil. Zde mluvíme o tzv. vyvratitelné právní domněnce. Tato domněnka se tak neuplatní, prokáže-li vlastník, že má k nemovitosti vlastnický titul a že své vlastnické právo v průběhu posledních 10 let vykonával. Neprokáže-li toto vlastník, připadá pak opuštěná nemovitost do vlastnictví státu.

Do roku 2024 by mělo dojít k ucelení údajů v katastru nemovitostí.

Zajímavou možností je i aktivní jednání vlastníka za účelem opuštění nemovitosti. V takovém případě se vlastník nemovitosti svým právním jednáním vzdává svého vlastnického práva k nemovité věc. Ta by posléze měla taktéž připadnout do vlastnictví státu. Toto řešení však může v případech, kdy se jedná o nemovitosti např. kontaminované, zatížené či jinak problémové, přivodit mnohé problémy. Pak by bylo na místě zkoumat, zda toto jednání vlastníka nelze považovat za absolutně neplatné, neboť by se zjevně příčilo dobrým mravům nebo odporovalo zákonu a zároveň zjevně narušovalo veřejný pořádek. Ale pojem dobrých mravů i pojem veřejného pořádku jsou v praxi pojmy vágní, a záleželo by tak na posouzení soudu, zda v konkrétním případě došlo k tak intenzivnímu porušení.

Lze získat pozemky ve vlastnictví státu? 

Připadnou-li opuštěné pozemky do vlastnictví státu, příslušným úřadem k hospodaření s nimi bude Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových. Ten je při svém hospodaření vázán zákonem a za zákonem stanovených podmínek může získané nemovitosti dále převádět i na nestátní subjekty. Pro úplatné převody se primárně vychází z výběrového řízení, ale je možné uskutečnit i veřejnou dražbu či vyhlásit veřejnou soutěž o nejvhodnější nabídku. Cena pozemku má odpovídat ceně obvyklé v daném místě a čase a zpravidla – jde-li o komerčně využitelný majetek – je výše kupní ceny rozhodující. Převody vybraných nemovitých věcí evidovaných v katastru nemovitostí, nemovitých věcí prohlášených za kulturní památku nebo pozemků ve zvláště chráněných územích a jejich ochranných pásmech pak vyžadují schválení příslušného ministerstva. V případě zájmu o konkrétní pozemek ve vlastnictví státu je možné kontaktovat příslušné pracoviště Úřadu, které poskytne potřebné informace k proveditelnosti a podmínkám zamýšlené koupě.

Současná právní úprava se nyní snaží napravit některé výrazné nedostatky v evidenci práv k nemovitostem. Cílovým rokem je rok 2024, kdy by mělo dojít k ucelení údajů v katastru nemovitostí. Do té doby je na vlastnících nemovitostí, aby doplnili do katastru nemovitostí svá práva k pozemkům a požadované údaje o své osobě. 

Svým klientům poskytujeme pomoc nejen ve věcech řízení na katastru k zajištění jejich práv, ale i při řešení dalších otázek spojených s vlastnictvím nemovitostí, jako je jejich nabývání, ochrana či posouzení právních limitů jejich soukromého či komerčního využití.

Advokátní kancelář Polverini Strnad (AK-PS) působí na česko-slovensko-italském trhu téměř 20 let. Během svého fungování radila klientům v nemovitostních projektech přesahujících 1 milion m2 pronajatých ploch v nebytových prostorech a realizovala pronájem a prodej více než 3 000 kanceláří, obchodních prostor a rezidenčních jednotek. Projekty zahrnující brownfieldy tvoří podstatnou součást portfolia AK-PS.
Friend Email
Enter your message