|foto: Shutterstock, Kinstellar

Začátkem roku 2018 nabyl účinnosti dlouho očekávaný zákon č. 225/2017 Sb., který novelizoval stavební zákon (č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu) a dalších 43 souvisejících zákonů. Současně s novelou stavebního zákona byla přijata tzv. transpoziční novela zákona 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí. Novela vznikala přes tři roky a už v průběhu přípravy sklízela kritiku pro svoji nedostatečnost. Jedním z těch, kteří ji dlouhodobě připomínkovali, byl i Jan Lehký, vedoucí seniorní advokát z advokátní kanceláře Kinstellar.

Proč vlastně bylo potřeba stavební zákon novelizovat?

Že je v České republice stavební povolovací proces extrémně složitý, ví každý, kdo někdy stavěl či jen přistavoval. Český stavebník je zvyklý obíháním úřadů a sháněním razítek strávit i mnoho měsíců. Proces je složitý jak v projektové dokumentaci, která musí být zpracovaná do naprostých detailů, tak v počtu dotčených orgánů, které musejí stavbu posoudit ještě před samotným stavebním povolováním. Následuje povolovací proces, který se do určité míry zjednodušil právě touto novelou.

Zahraniční investoři, kteří mají zájem o výstavbu nových projektů či o investici do brownfieldů, které stát finančně podporuje, nechápou, proč musí jednat s tolika úřady, které navzájem nekomunikují.

O státních investicích do brownfieldů, tedy průmyslových nemovitostí s ekologickou zátěží, jsme si povídali s Jiřím Burešem z agentury CzechInvest.

V zahraničí je situace odlišná?

Když se podíváme na nejbližší sousedy, s výjimkou Slovenska, tedy na Německo, Rakousko, Polsko či Maďarsko, je tam situace jiná. Velký důraz tu kladou na územní plánování. Zpravidla zde vůbec neprobíhá územní řízení – plány jsou jasně stanovené a velmi podrobné. Pokud stavitel splní podmínky, má na vydání územního povolení vlastně nárok. Následná projektová dokumentace nemusí být tak podrobná, vypíchnou se tu jen zásadní prvky, které významně ovlivňují okolní prostředí, zatímco u nás stavební úřad řeší povolování do nejmenšího detailu.

Novelu stavebního zákona jste dlouhodobě připomínkoval, napsal jste o ní také podrobnou studii. Jak jste se k tomu dostal?

Začalo to vlastně novelou zákona o posuzování vlivu na životní prostředí (EIA), která byla přijata v roce 2015 a která znamenala zcela zásadní změnu ve stavebních procesech. ČR byla dlouhodobě vyzývána Evropskou komisí, aby přizpůsobila české právo evropské legislativě, a proto na poslední chvíli vznikla novela, která však nebyla úplně nejšťastnější. Výsledkem byl velmi formální proces, v němž se v každém kroku mohla vyjadřovat veřejnost a vzhledem k několikastupňovému povolovacímu procesu mohlo být řízení napadeno třeba i osmkrát, což vedlo ke zdržení klidně v řádu let.

Protože jsem zároveň při své právnické praxi dlouhodobě činný v Asociaci pro zahraniční investice, která pomáhá zahraničním investorům etablovat se v ČR, začal jsem připomínkovat tuto novelu a následně právě i novelu stavebního zákona. Poté jsem byl dokonce zapojen do vládní skupiny k připomínkování této novely.

Jedno povolení, jedno řízení, jedno odvolání

Novela vstoupila v platnost na začátku letošního roku. Jaké jsou její nejdůležitější přínosy z pohledu investorů?

Mottem novely stavebního zákona bylo zjednodušení povolovacích procesů. Zásadním krokem se tak stalo zavedení jednoho povolovacího řízení, tedy společného územního a stavebního řízení, se snahou včlenit i další řízení podle jiných zákonů. Toto opatření umožní vést jedno řízení u staveb, které jsou v současné době právně v působnosti několika samostatně rozhodujících stavebních úřadů. Do společného povolení bylo nově začleněno také povolení ke kácení dřevin a povolení k připojení na pozemní komunikace.

Společné povolení platí také pro soubor staveb, přičemž příslušnost se řídí stavbou, která je v tomto souboru hlavní. Představme si například výstavbu továrny, která má železniční vlečku, síť pozemních komunikací, vodovodní a splaškové řady. Standardně by železniční vlečku povoloval drážní úřad, komunikace silniční stavební úřad, vodní sítě vodoprávní úřad a továrnu samotnou obecní stavební úřad. V případě společného povolení povoluje vše úřad příslušný ke stavbě hlavní, což je továrna, tedy obecní stavební úřad, ostatní úřady pro něj vydají závazné stanovisko.

Společné řízení nicméně není povinné, záleží jen na investorovi, jaký typ řízení zvolí. Díky další novelizaci zákona o posuzování vlivu na životní prostředí odpadly formální procesy u podlimitních staveb, kdy není potřeba vůbec posuzovat vliv na životní prostředí s výjimkami, kdy je stavba umístěna např. poblíž chráněných oblastí, naopak přibylo nové stanovisko Úřadu pro územní plánování, které vyjadřuje soulad stavby s územním plánem.

null
NOVELA JE MALÝ
KROK KUPŘEDU,
SPRÁVNÝM SMĚREM,
ŘÍKÁ JAN LEHKÝ

Říkáte, že společné řízení není povinné, jaký je o ně zájem?

Ono je to trochu složitější. Novela existuje několik měsíců, takže je to ještě novinka a stavební úřady se jí poněkud brání. Často tlačí stavebníky k dosavadnímu separátnímu povolování, na které jsou zvyklé, společného povolování se obávají i investoři.

Jan Lehký

Managing Associate v pražské kanceláři Kinstellar. Specializuje se na právo nemovitostí, správní právo a právo životního prostředí se zaměřením na výstavbu velkých průmyslových a infrastrukturních projektů. Má také zkušenosti v oblasti energetického práva, přímých zahraničních investic, práva obchodních společností a soudních sporů a arbitráží. V oblasti povolovacích řízení a výstavby projektů (průmyslových, komerčních a rezidenčních) poskytoval právní poradenství mnoha zahraničním nebo lokálním klientům, jako např. Nexen Tire, Hyundai Mobis, Ingersoll-Rand, Shawmut, Inteva, Prologis, Tesco, Kajima, Kimberly-Clark, Strabag, Hochtief, PPF. Předsedá legislativní pracovní skupině pro povolovací procesy ve Sdružení pro zahraniční investice AFI, je členem legislativní nemovitostní pracovní skupiny při Americké obchodní komoře v České republice a členem odborné pracovní skupiny při Ministerstvu průmyslu a obchodu k novelizaci zákona o posuzování vlivů na životní prostředí.

Čeho se investoři u společného řízení bojí?

Je to pro ně určité riziko. Pokud postupují postaru, nejprve probíhá územní řízení, pro které zpracují dokumentaci, projednají ji se stavebním úřadem, zajistí si vyjádření dotčených orgánů a v rámci toho si vlastně otestují nastavené parametry stavby a limity území a mohou parametry záměru případně hned upravit. V následném stavebním řízení už by tak mělo vše proběhnout hladce. Ve společném řízení musí všechnu dokumentaci hned na začátku dotáhnout do finální podoby, a pokud se stane, že někde narazí, musí se po velmi dlouhém procesu vrátit na úplný začátek. Stejné riziko hrozí i u souboru staveb.

Společné řízení je tak vhodné spíše u nekonfliktních staveb bez složitých technologií, kde se předpokládá, že do něj nebude nikdo zasahovat. Na druhou stranu v případě, že se stavba nachází v blízkosti národního parku či uprostřed zástavby, je lepší postupovat postaru. Hrozí, že investujete velké prostředky do přípravy a za půl roku můžete začít znovu.

A je vůbec výsledná novela změnou, kterou stavebníci a investoři zásadnějším způsobem pocítí?

Je to malý krok kupředu – správným směrem. Nicméně zatím je to změna stále naprosto nedostatečná. Mnozí zahraniční investoři se stále rozhodují umístit své podnikání v jiných zemích právě kvůli složitosti našich povolovacích procesů. Zásadním problémem je resortismus – v situaci, kdy jsou jakoukoli novelou dotčena hned čtyři ministerstva, která hájí vlastní zájmy, je velmi těžké prosadit jakoukoli zásadní změnu, která by celý proces zjednodušovala.

Jaké změny by to podle vás měly být? Ačkoli je novela v platnosti jen krátký čas, už se pracuje na nové…

Ideální stav by byl, kdyby existoval jeden stavební úřad, který by měl v gesci celé územní i stavební povolování a stál by mimo působnost ministerstev. Pracovali by zde odborníci na vodní stavby, silnice a všechny ostatní součásti. Veškerá povolení by byla sjednocena do jednoho. To je ovšem zatím velmi optimistická představa.

Jaké změny by mohlo být reálné prosadit… V první řadě by bylo dobré omezit vliv dotčených orgánů na ty skutečně zásadní. Jasně stanovit parametry a přesunout povinnosti na investora způsobem „postav stavbu v souladu s danými podmínkami, pokud je nedodržíš, hrozí ti její zbourání“. České sankce za stavbu načerno jsou totiž příliš nízké a mnozí stavitelé je často raději zaplatí, aby se vyhnuli schvalovacímu maratonu.

Bylo by také vhodné zredukovat, co vše musí stavitel ohlásit státu. Stačily by hrubší obrysy stavby. A v neposlední řadě by nám prospěla výrazná elektronizace systému a odbourání papírování, fyzické přeposílání spisů mezi úřady dnes totiž zabere i týdny! Změn je potřeba mnoho, když to shrnu, jsme na začátku velmi dlouhé cesty.

8 hlavních změn, které zavádí novela stavebního zákona

  1. Zavedení společného územního a stavebního řízení a společného řízení pro soubory staveb
  2. Zjednodušení změn územněplánovací dokumentace
  3. Zkrácení lhůty pro napadení územního plánu ze tří let na jeden rok
  4. Více času pro zpracování nových územních plánů – prodloužení platnosti do roku 2022
  5. Přenos pravomocí na speciální stavební úřady
  6. Zavedení závazného stanoviska orgánu územního plánování k souladu stavby s územním plánem
  7. Změna okruhu účastníků řízení – vyloučení spolků z možnosti napadat stavební řízení
  8. Začátek užívání staveb bez povinnosti ohlášení stavebnímu úřadu
Friend Email
Enter your message