4. 7. 2018|foto: Panattoni

Jsou brownfieldy pro investory přitažlivé? Jaké jsou jejich největší nástrahy? Lze je přirovnat k výstavbě na zelené louce? Jsou skryté vady nebezpečím? O brownfieldech jsme si povídali s Pavlem Sovičkou, generálním ředitelem developerské společnosti Panattoni Europe.

Jaká je dnes situace ohledně dostupnosti pozemků? S čím se nejvíc potýkáte a co naopak jde dobře?

Ještě před pár lety se zdálo, že nejlukrativnější pozemky na prvních sjezdech u velkých měst jsou beznadějně obsazené. Díky revitalizaci brownfieldů se však možnosti průmyslové výstavby podstatně rozšířily. Vývoj nyní spěje k minimalizaci budování na zelené louce a přeměně nefunkčních území v moderní průmyslové prostory. Tento trend je vynikající zejména z pohledu udržitelného rozvoje. Nejvíc se tradičně potýkáme s tím, že v Česku moc nefunguje územní plánování a do povolovacích procesů může téměř v kterékoli fázi kdokoli zasáhnout. Za velmi pozitivní naopak považuji míru zmapování brownfieldů a ochotu státu investovat prostředky do jejich revitalizací.

Jsou pro investory brownfieldy zajímavé? Proč?

Pro investory jsou brownfieldy velmi atraktivní, protože jde většinou o prostory v rámci již existující zástavby, navíc případně i s dobrým dopravním napojením. Samozřejmě k průmyslovému využití nejsou zdaleka vhodné všechny brownfieldy, některé jsou příliš blízko sídelních celků či městských center, a hodí se tedy spíš pro výstavbu hotelů či jiných komerčních prostor.

Jaké jsou nástrahy?

Na prvním místě bych jmenoval komplikované vlastnické poměry. Větší areály často vlastní více soukromých subjektů, které nelze dohledat, případně za odkup požadují nereálné částky. Další nástrahy spočívají pochopitelně v tom, že nikdy nevíte, do jaké míry je dané území kontaminované, jak silná je ekologická zátěž a jaké prostředky bude nutné investovat k jejímu odstranění.

Jak se stanovuje ekonomická rentabilita brownfieldů? Vychází jejich regenerace většinou dobře, jsou lukrativní?

To je velmi komplikované téma, obecně lze však říct, že soukromý investor by sám nějakou výraznější revitalizaci nikdy nezaplatil. Vysvětlení je prosté. Investiční náklady se často pohybují v řádech stovek milionů korun, takže celkově investice bez účasti státu nemůže nikdy vycházet.

Jak to je s udržitelností brownfieldů? Jsou nějaké nástrahy ohledně jejich „trvanlivosti“ do dalšího provozování? Bývají na nich „skryté vady“ a další nebezpečí?

Výhodou průmyslových prostor je, že ani případné skryté vady prakticky nemohou ohrozit fungování areálu. Osobně se domnívám, že trvanlivost je obdobná jako v případě výstavby na zelené louce.

Liší se brownfieldy podle lokality? Dá se říct, že někde jsou zajímavější a jinde horší? V Česku, v Evropě, ve světě?

Pro průmyslového developera bude vždy zajímavější brownfield, který se nachází trochu dál od města, a umožňuje tedy eventuální navýšení intenzity dopravního zatížení. České brownfieldy jsou specifické v tom, že jde o jakési dědictví komunismu a pozůstatek divoké privatizace. Tento problém se dlouho neřešil, protože po revoluci měli politici trochu jiné starosti. První databáze brownfieldů tak začaly vznikat až po roce 2000. Západní Evropa má tedy v tomto ohledu náskok, tam se řeší revitalizace už delší dobu.

Co počty? Čím víc na východ, tím je jich víc – nebo to neplatí?

V rámci České republiky je na prvním místě Liberecký kraj s 83 brownfieldy a na druhém Jihomoravský kraj s 81. Tyto údaje pocházejí z databáze CzechInvestu, která je však značně neúplná. Odhaduje se, že zjištěný počet brownfieldů tvoří zhruba jednu čtvrtinu z celkového počtu těchto lokalit. Ve vztahu k velikosti naší země je tu množství brownfieldů vysoké, což vychází z bohaté průmyslové historie. Obzvláště vysokou koncentraci průmyslových brownfieldů má Ostravsko, Ústecko a Brněnsko. Pokud jde o pohled do Evropy, obecně platí, že země bývalého východního bloku mají větší množství brownfieldů než vyspělý Západ.

O tom, jak je to se státní podporou revitalizace brownfieldů, jsme si v obsáhlém rozhovoru povídali s Jiřím Burešem z agentury CzechInvest.

Liší se přístup k renovaci brownfieldů u nás a ve světě?

Je to stejné, jen se dá říct, že západní Evropa problém řeší déle, a proto má také více zkušeností.

Lze říct, jaký druh brownfieldů je nejjednodušší na renovaci? A nejnáročnější?

Existuje dokonce klasifikace brownfieldů do tří podskupin. Nejjednodušší jsou takzvané whitefieldy: termín označuje situaci, kdy je hodnota území vyšší než náklady potřebné na regeneraci. Pouze v tomto případě lze uvažovat o revitalizaci bez účasti veřejného sektoru. Takzvané greyfieldy jsou již na hranici rentability, návratnost investice a dostatečný profit nejsou zaručeny, a je tedy vhodné financování při partnerství veřejného a soukromého sektoru. Nejhorší skupinou jsou pak blackfieldy, u nichž náklady na regeneraci výrazně převyšují hodnotu pozemku. Tato území se vyznačují velkou ekologickou zátěží, a jsou tedy revitalizována zpravidla z prostředků veřejných rozpočtů.

Jsou mezi investory některé druhy brownfieldů oblíbenější nebo se to vždy posuzuje jen podle místa?

Investora zpravidla zajímá především geografická poloha včetně dopravního napojení a dostupnost kvalifikované pracovní síly.

Jak se brownfieldy vyhledávají, vytipovávají?

Prostřednictvím různých databází, přímé komunikace se samosprávami, vlastní rešeršní činností v terénu a tak dále.

Jak se k renovacím brownfieldů stavějí místní úřady? Jsou obecně nakloněné a pomáhají? Je povolování jednodušší než u jiných projektů?

Místní úřady se k revitalizacím stavějí velmi vstřícně. Například v Ostrově nad Ohří nyní připravujeme novou průmyslovou zónu na území bývalého závodu Škoda-Ostrov, kde se vyráběly trolejbusy. Jednání byla velmi rychlá a příjemná, takže nakonec by měli být spokojeni úplně všichni včetně místních občanů. Povolovací procesy však budou, obávám se, stejně komplikované jako u ostatních projektů. Podívejte se do Žatce, kde je průmyslové zóna na území bývalého letiště, a korejská společnost Nexen tam čelí dlouhodobě v rámci výstavby továrny nesmyslným připomínkám ze strany aktivistů.

A jaký je přístup místních komunit? Jsou lidé spíš rádi, že z ošklivých zanedbaných míst bude něco nového, byť komerčního?

Když se lidé seznámí se skutečným stavem věcí, jsou většinou rádi, že se ze zanedbaného či zdevastovaného prostoru stane opět funkční a perspektivní oblast, která jim navíc nabídne stovky nových pracovních míst.

Friend Email
Enter your message