30. 7. 2018|foto: Panattoni

Skladové a logistické areály a průmyslové zóny vídá většina z nás téměř každý den. Podrobně jsme se podívali na to, jak vypadá a probíhá celý komplexní proces jejich vzniku.

O šesti hlavních fázích průmyslové výstavby jsme si povídali se dvěma odborníky ze společnosti CBRE: Marek Bíza je stavební inženýr, který zajišťuje koordinaci technických a legislativních procesů souvisejících s výstavbou hal, Petr Šimeček je jedním z poradců, kteří se zabývají akvizicemi a prodejem komerčních nemovitostí.

Fáze první: Plánování projektu

„Máme tedy klienta, jehož obchodní plán zahrnuje novou průmyslovou halu. Vycházíme z jeho potřeb ohledně lokality, pracovní síly, dopravního napojení nebo vzdálenosti k jeho největším zákazníkům,“ popisuje Šimeček.

Prvním krokem tak je vytipovat ideální lokalitu, ať to jsou volné pozemky, již stojící objekt, či brownfield. Pro zákazníka se vytvoří užší seznam několika možností, z nichž si vybírá.

„V této fázi se dělají i ekonomicko-technické rozvahy, tedy kolik bude stát akvizice, kolik stavba a návazné vyvolané investice. Tyto kalkulace se stavějí proti budoucím ziskům z nájmu nebo výnosu z činnosti daného klienta,“ doplňuje Šimeček.

Jak je to s kupní smlouvou
V první fázi se ještě kupní smlouva nepodepisuje, to nastává až ve fázi druhé. Pokud probíhá detailnější jednání, může se jako záruka podepsat takzvaný zájmový dopis. Pozemky se většinou kupují na smlouvu o smlouvě budoucí. Tím je pozemek rezervován a pracuje se na povolování. Teprve až po získání územního rozhodnutí a EIA (Environmental Impact Assessment, posouzení vlivu na životní prostředí a souhlas krajského úřadu s daným záměrem) dochází k převodu pozemku na kupujícího. „Tím se ošetří riziko klienta, že nekoupí pozemek, na němž jeho budoucí plán bude neproveditelný,“ říká akviziční agent Petr Šimeček.

Fáze druhá: Akvizice

Máme vybraný pozemek nebo objekt, který chceme koupit. Za spolupráce právního, technického a komerčního týmu se provádějí technické a právní due dilligence. „Jde o stěžejní fázi pro další vývoj, nesmí se udělat chyba, třeba koupit pozemek bez zajištěného přístupu nebo s právní vadou – například že později spadne do restituce,“ vysvětluje Šimeček jednu z nástrah a doplňuje, že technická analýza pozemku slouží také jako podklad pro vyjednávání o kupní ceně.

Stavbou však péče o logistickou nebo výrobní halu nekončí. Přečtěte si, co obnáší čištění průmyslových nemovitostí a jak díky němu mohou jejich nájemci ušetřit.

Fáze třetí: Plánování a výstavba budovy

V tomto kroku se vypracovává projektová dokumentace a provádějí se technické průzkumy nezbytné k získání potřebných povolení. Získává se rovněž povolení EIA (viz box).

„Ve chvíli, kdy máme v ruce EIA a územní povolení, je na řadě získání stavebního povolení. Paralelně s povolovacím procesem vypisujeme tendr na generálního dodavatele stavby a po získání stavebního povolení developer začíná okamžitě stavět,“ říká Marek Bíza.

Fáze čtvrtá: Provoz

Jsme ve fázi každodenního provozu haly. Tu je také potřeba udržovat, podobně jako se s autem jezdí do servisu. Každý objekt je nutno udržovat v kondici, aby dobře sloužil dlouhé desítky let. O to se stará property management a facility management.

Fáze pátá: Adaptace neboli přizpůsobení

Časem dochází ke změnám: nájemci odcházejí a přicházejí noví s jinými požadavky na prostor a vybavení, mění se počty pracovníků nebo výroba či způsob skladování.

Všechny tyto změny ovlivňují konstrukci objektu – typicky fasádu, střechu, sloupy či podlahu – i vybavení (hasicí a bezpečnostní systémy, dodávky vody a elektřiny). Jde o miniprojekty, které mají svou vlastní plánovací, povolovací a realizační fázi.

Fáze šestá: Prodej, nebo redevelopment?

Jsme na konci jednoho cyklu, etapy – ale pozor, nikoliv na konci životnosti haly. Ty bývají projektované přinejmenším na padesát let provozu.

„Může se prodávat hala, která je stále pronajatá, a hledá se investor. Často se také stává, že vlastník, který v hale zároveň sídlí, ji prodá a zpětně si ji pronajme, například když potřebuje hotovost nebo nechce mít peníze uložené v nemovitosti,“ říká Šimeček.

A jistě, občas dojde také k tomu, že se hala celkově přestaví nebo zbourá.

Jak dlouho to trvá?
Umístění, stavební úřad, okolí (obce), požadavky a finance nájemníka – to vše délku jednotlivých fází ovlivňuje.
Plánování je individuální, některý klient se o lokalitě rozhoduje půl roku, jiný dva. „Většinou však jde o zhruba šest měsíců až rok,“ říká Šimeček.
Akvizice od počátečního kontaktu po podpis smlouvy o smlouvě budoucí většinou trvá přibližně půlrok. Náročné bývá povolování, to je v Česku jedno z legislativně nejnáročnějších v rámci regionu.
„Získání územního povolení plus EIA většinou trvá deset měsíců až rok. Získat samotné stavební povolení zabere další půlrok. Celkem trvá povolovací fáze asi 16 až 18 měsíců,“ upřesňuje Bíza.
Paradoxem tak je, že samotná výstavba – typická, 10 tisíc metrů čtverečních velká hala stojí asi po půlroce – představuje pouhou třetinu délky celého projektu.
Friend Email
Enter your message