|Ilustrace: Shutterstock

Během rekultivace brownfieldů se často objeví technická infrastruktura, o které developer nemusel během přípravy projektu vědět a která může být komplikací, nebo naopak přínosem pro realizaci zamýšleného projektu. Jaká je právní povaha inženýrských sítí a kdo může být jejich vlastníkem? Přinášíme další díl seriálu o právních otázkách brownfieldů, který připravujeme ve spolupráci s advokátní kanceláří Polverini Strnad.

Představme si situaci, kdy v areálu nově získaného brownfieldu – který je změtí různých staveb a pozemků – započnou výkopové práce. Během těchto prací dojde k odhalení zatím neurčené technické infrastruktury pod zemí – zpravidla v podobě vedení kabelů či potrubí. Avšak v podkladových materiálech žádné takové vedení zakresleno není a nový vlastník tak o něm nevěděl a ani vědět nemohl. Je v tomto případě vlastník brownfieldu i vlastníkem tohoto vedení? Jaká je právní povaha takové inženýrské sítě? A závisí toto právní posouzení na druhu technické infrastruktury, nebo je pro všechny stejné?

Druhy a právní povaha inženýrských sítí

Podle platné právní úpravy „liniové stavby, zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků, nejsou součástí pozemku“. Z pohledu práva jsou tak tyto stavby samostatnými věcmi a jsou zpravidla ve vlastnictví toho, kdo je vybudoval. V praxi půjde např. o vodovody, kanalizace, rozvody elektrické energie, plynovody atp.

Obdobným případem jsou tzv. přípojky, o kterých Nejvyšší soud judikoval, že se nestávají součástí nemovitosti, ale zůstávají samostatnou věcí v právním smyslu. Tyto jsou definovány například zákonem č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu, který definuje vodovodní přípojku jako „samostatnou stavbu tvořenou úsekem potrubí od odbočení z vodovodního řadu k vodoměru, a není-li vodoměr, pak k vnitřnímu uzávěru připojeného pozemku nebo stavby“ a dále stanoví, že vlastníkem přípojky je osoba, která na své náklady přípojku pořídila. Avšak zákon také dodává, že vlastníkem přípojek či jejich částí zřízených před nabytím účinnosti tohoto zákona (do 31. 12. 2001) je vlastník pozemku nebo stavby připojené na vodovod, neprokáže-li se opak. Obdobně se tato právní úprava uplatní i na přípojky kanalizační, právní úpravu elektrických a plynovodních přípojek nalezneme v zákoně č. 458/2000 Sb., energetický zákon.

Tyto sítě budou zpravidla představovat znehodnocení hospodářské využitelnosti pozemku a mohou tak ovlivnit i výši ceny pozemku. Zjištění existence těchto sítí, jejich vlastníka a určení, zda i ony mají být předmětem převodu, je zásadní pro bezproblémový převod a pro následné užívání nemovitostí. Zajímavým právním aspektem je povaha inženýrských sítí jako věcí movitých či nemovitých. Podle Ústavního soudu se toto posouzení vždy provádí podle okolností konkrétního případu a je zkoumáno, zda konkrétní vedení je přenositelné z místa na místo bez porušení jeho podstaty, resp. zda jde o stavbu spojenou se zemí pevným základem, či nikoliv.

Stanovisko správců inženýrských sítí

Dalším souvisejícím problémem může být zjišťování existence a střetu jednotlivých druhů inženýrských sítí na pozemku. V tomto případě je nutno hledat ve speciálních evidencích zaměřených na jednotlivé druhy inženýrských sítí a žádat o stanoviska správců inženýrských sítí. Na webu Geoportal lze za tímto účelem využít nástroj UtilityReport, který má usnadnit proces podání žádosti o stanoviska jednotlivých správců.

Posouzení právní povahy inženýrských sítí představuje složitou problematiku, jež může v praxi přinášet mnohé potíže. Při zastupování našich klientů tak důsledně dbáme na znění smluvní dokumentace, zejména pak na prohlášení smluvních stran. Naším cílem je vždy zajistit smluvní povinnosti a práva stran pro případy pozdějšího zjištění inženýrských sítí na pozemcích tak, aby toto neznamenalo pro našeho klienta zvýšení nákladů či znehodnocení nemovitosti.

Advokátní kancelář Polverini Strnad (AK-PS) působí na česko-slovensko-italském trhu téměř 20 let. Během svého fungování radila klientům v nemovitostních projektech přesahujících 1 milion m2 pronajatých ploch v nebytových prostorech a realizovala pronájem a prodej více než 3 000 kanceláří, obchodních prostor a rezidenčních jednotek. Projekty zahrnující brownfieldy tvoří podstatnou součást portfolia AK-PS.
Friend Email
Enter your message