|foto: Shutterstock

Oblast průmyslových nemovitostí má mnoho specifik, a to i v právní sféře. Ve spolupráci s advokátní kanceláří Polverini Strnad jsme připravili seriál článků, ve kterém se podrobně podíváme na některá z nich. V prvním dílu se zaměříme na rizika spojená se zátěží brownfieldů s ohledem na životní prostředí.

Ekologická zátěž je velkým strašákem pro mnoho investorů a developerů. A není se čemu divit, nepředpokládaná kontaminace pozemku může ohrozit původní záměr na využití těchto pozemků. Další nejistotu přináší i nepřehledná právní úprava, kde komplexní právní úprava rekultivace/využití brownfieldů chybí, a je tak třeba postupovat v souladu s jednotlivými složkovými předpisy.

Co se rozumí ekologickou zátěží?

O ekologické zátěži mluvíme v případech, kdy úroveň znečistění dosáhla takové míry, že nelze vyloučit její negativní dopady na zdraví člověka nebo na životní prostředí. K výskytu ekologických zátěží typicky dochází v částech areálů se skládkami odpadů či se sklady nebezpečných látek, v areálech bývalých vojenských základen nebo v území postižených těžbou. V případě pozemků brownfieldů půjde o tzv. „staré ekologické zátěže“, které vznikaly historicky při provozu průmyslových podniků.

Ekologický audit areálu
investorovi odhalí možná úskalí.

Pro další využití brownfieldů mohou tyto zátěže představovat zásadní omezení a pro nového vlastníka riziko, protože:

  1. před koupí pozemku o nich nemusí vědět;
  2. jejich působení na pozemku je dlouhodobého charakteru a škody již byly napáchány;
  3. původce je neznámý;
  4. zasahují do celého komplexu složek životního prostředí (tj. půdy, vody, horninového prostředí, lidského zdraví).

Platí, že znečišťovatel platí?

V 90. letech během tzv. velké privatizace se stát zavázal k odstranění způsobených ekologických škod a zátěží v případě prodeje bývalých státních podniků. Tyto doby ale už dávno minuly a dnes je odpovědnost za řešení sanace především na soukromých osobách.

Odpovědnost za škody způsobené na životním prostředí se řídí principem „znečišťovatel platí“. To dává příležitost novým vlastníkům vyžadovat náhrady nákladů odstranění ekologické zátěže po původci znečištění. Avšak jak postupovat v případě, kdy původce je neznámý nebo již neexistuje? 

Zákon je v tomto bohužel neúprosný, a tak provedení a financování sanace kontaminovaného pozemku půjdou k tíži vlastníka pozemku.

Obezřetnosti je vždy třeba 

Při investici do brownfieldu je dobré míti na paměti staré úsloví o koupi zajíce v pytli či spíše v tomto případě unikajících sudů ve sklepě. Brownfieldové areály jsou často nepřehlednou a rozsáhlou změtí parcel a staveb. O to více by se měl potenciální investor zajímat o jejich stav, nejen právní, ale i faktický. Pro příklad lze nechat vypracovat ekologický audit areálu, který investorovi odhalí možná úskalí spojená s negativním vlivem areálu na životní prostředí.

Nelze opominout, že míra ekologické zátěže na daném území bude hrát roli i při rozhodovacích procesech správních orgánů v případných řízeních podle stavebního zákona či při posuzování vlivů na životní prostředí (EIA).

Dalším krokem investora by měla být příprava vhodné smluvní dokumentace. Advokátní kancelář Polverini Strnad řešila několik komplikovaných případů koupí a revitalizací brownfieldů. V praxi tak v této souvislosti doporučuje mimo jiné zjistit historické vlastníky brownfieldů a zejména pak ověřit, zda existuje jejich právní nástupce. Ve smlouvách pamatuje na úpravu práv a povinností stran pro případ pozdějšího odhalení ekologických závad na pozemcích. V některých konkrétních případech dokonce pro kupujícího získali solidní argumenty pro sjednání nižší kupní ceny právě s ohledem na předvídatelné riziko vzniku nákladů na sanaci škod.

Advokátní kancelář Polverini Strnad (AK-PS) působí na česko-slovensko-italském trhu téměř 20 let. Během svého fungování radila klientům v nemovitostních projektech přesahujících 1 milion m2 pronajatých ploch v nebytových prostorech a realizovala pronájem a prodej více než 3 000 kanceláří, obchodních prostor a rezidenčních jednotek.
Friend Email
Enter your message