Potřebujeme další a další skladové haly? Jak ovlivňují náš život? Bert Hesselink ze společnosti CBRE říká, že jedním z cílů nového projektu Art of Space je změnit tuhle zemi k lepšímu. Jak toho chce dosáhnout? Jaká je aktuální situace na českém trhu s průmyslovými nemovitostmi? A jaké jsou trendy do budoucna?

Váš nový projekt — web Art of Space — se soustřeďuje na průmyslové nemovitosti. Jak tahle oblast ovlivňuje náš život? Nezabírají haly prostě jen místo? Potřebují vůbec lidé takové stavby?

Zaprvé, ty haly zaměstnávají množství lidí. Dávají jim práci. A ta práce jim přináší peníze. Když nebudeme firmám dávat prostor, aby zaměstnávaly lidi, kde pak budeme pracovat? Když se firmy rozhodují, že vybudují nějakou výrobu nebo distribuční centrum, vybírají mezi jednotlivými zeměmi a v nich mezi různými lokalitami. Mohou stejně tak dobře jít do Polska nebo Nizozemska. Nepůjdou pak sem a nedají práci Čechům.

Zadruhé, vytvářejí náš pracovní prostor. Mnozí z nás pracují na plný úvazek a v práci tráví čtyřicet hodin týdně. Tak pojďme tohle prostředí udělat trochu přívětivějším, vytvořme lepší pracovní atmosféru.

To je přímý dopad.

Ten nepřímý je potom ten, že haly jsou místy, jejichž prostřednictvím nakupujeme. Všechna ta jablka a trička a televizory, které si kupujeme, se musí někde vyrobit. Věděli jste, že je ve skutečnosti levnější, když k vám putují skrz sklad než přímo z továrny? Je to také udržitelnější. Takže můžeme říct, že skladové haly zvyšují životní komfort.

Proč k vylepšení těch míst nenajmeme architekty?

Ale my to děláme, čím dál víc. A to je dobře. Já věřím, že se to bude dělat ještě v mnohem větší míře. Jednou ze skupin, s nimiž v tomto projektu chceme spolupracovat, jsou právě architekti. Dobře je to vidět v českých kancelářích — začalo to asi před sedmi lety —, že se na vytváření prostoru podílejí architekti. Historicky to tradice není, většina firem architekty najímat nechce. Tohle bylo opravdu těžké prolomit, ale zlepšuje se to. Stále víc společností si uvědomuje, že architekt opravdu dokáže vytvořit příjemnější pracovní prostředí. Totéž se teď začíná odehrávat i v průmyslových budovách. A to jak s vnějškem budov, tak s jejich interiéry.

Jaká je situace na českém trhu s průmyslovými nemovitostmi obecně? Jak daleko jsme ve srovnání se zbytkem Evropy?

Pro investory, koncové uživatele prostor, nemovitosti většinou nejsou stěžejním tématem. Bývají spíš jakýsi důsledek. Zjednodušeně řečeno, firmy se ohledně lokality rozhodují podle ceny práce a nákladů na dopravu a teprve pak podle cen nemovitostí. Pro některé je cena práce mnohem důležitější kritérium než cena dopravy, pro jiné je to přesně naopak. Ale pro velkou většinu firem představují nemovitosti jen malý díl celkových nákladů. Jak říkám, je to spíš důsledek.
Vezměme si za příklad logistiku nebo výrobu: výrobně zaměřené podnikání se stěhuje víc na východ, zatímco firmy orientované na dopravu se usazují v Česku. Protože leží opravdu v srdci Evropy. Takové společnosti většinou váhají mezi Českem a západem Polska. A v tenhle moment nemovitosti začínají být důležitým faktorem ovlivňujícím jejich rozhodování.

Extrémně důležité pro firmy je, jak moc lze předvídat, že budou mít prostory připravené, až je budou potřebovat. To je problém tady stejně jako v Polsku. Nicméně někdy je snadnější získat povolení v Polsku, tak jdou tam.

Jak vnímáte český trh s průmyslovými nemovitostmi? Je srovnatelný s ostatními evropskými zeměmi? Jsou naše průmyslové zóny třeba v něčem lepší?

Součástí rozhodování je také vnímání a pocity, celkový dojem. A v tom nemovitosti hrají důležitou roli. Představte si společnost, která se rozhoduje mezi průmyslovou zónou v Česku a v Polsku. V závěru zvažování a rozhodování se příslušní lidé většinou jedou na ta místa podívat. A zastavěné území, jak vypadá a jak působí, je samozřejmě hodně ovlivňuje. Takže když to místo dobře představíme, jako profesionální lokalitu — a sami sebe jako profesionály —, většinou to má na jejich rozhodnutí pozitivní vliv. A já rád přiznávám, že Česko si v téhle oblasti vede celkem dobře.

Kde se nacházíme v průmyslových realitách v porovnání se zbytkem Evropy? Nové, moderní budovy, které se staví, odpovídají evropským standardům. Jsou velice kvalitní a lze je poměřovat s těmi v západní Evropě. Náklady pořád hrají velkou roli, především v téhle části kontinentu. Pravda je, že nejsme úplně na špičce, co se udržitelnosti týká, nejsme ani úplně inovativní; jsme však efektivní. Zatím to tedy není dokonalé, ale jsme na dobré cestě.

Když se zaměříte na průmyslové zóny, uvidíte velký rozdíl mezi městy. Některá mají skvělé a výborně připravené zóny, které dobře fungují a jsou začleněné do zbytku města. A jiná česká města tyhle zóny jednoduše vůbec nemají.

Abych mluvil konkrétně, třeba průmyslová zóna v Chebu se prezentuje velmi dobře. Když pojedete do Ústí nad Labem, žádnou skoro ani nenajdete. Tady se nedá zobecňovat.

Vidím tady obrovskou příležitost. Máme 28 let po pádu komunismu, a když se dnes vracím z dovolené třeba z Rakouska, ještě pořád mě přepadá deprese, když přejedu hranice. Příroda a krajina je nádherná, ale zastavěné území je pořád — pořád, po 28 letech! — řekněme v ne úplně utěšeném stavu. A to ovlivňuje každý náš den. Je to problém, ale zároveň velikánská příležitost.

Nizozemsko je nudné, protože všechno je dokonalé. Každičký čtvereční metr je naplánovaný. Pro mě jako pro odborníka to tam moc podnětné není. Zato tady je tolik příležitostí. Dokonce i v Praze: jdete po nádherně zrekonstruované ulici, zahnete za roh a vidíte barabizny.

Co může CBRE nabídnout čtenářům stránek Art of Space? Jaká je role a pozice firmy na trhu s průmyslovými nemovitostmi?

Můžeme se s širokou veřejností podělit o odborné znalosti CBRE z celého světa, ale také o znalosti dalších odborníků a klientů. Jsme poradci, takže se pohybujeme uprostřed trhu a propojujeme mnoho různých zúčastněných stran.

Co víc můžeme nabídnout? Co se týká průmyslové logistiky, máme dva druhy zákazníků. Prvním jsou vlastníci skladů. Jim pomáháme zajišťovat návratnost jejich investic. Druhou skupinou jsou koncoví uživatelé. Tahle část mě osobně baví nejvíc. Těmto firmám pomáháme získávat prostory, v nichž mohou úspěšně podnikat.

A to všechno můžeme rovněž nabídnout našim čtenářům: je jedno, v jaké fázi životního cyklu se nemovitost zrovna nachází, jestli ji plánují, jestli už stojí a chtějí ji prodat, zda chtějí něco vybudovat nebo vylepšit či rozšířit existující stavbu, nebo jestli ji potřebují spravovat a provozovat — my umíme zajistit, že ze svých prostor vytěží co nejvíc.

Jaké jsou trendy v průmyslových nemovitostech? Potřebujeme víc a víc průmyslových zón? Není lepší cesta spíš rozšiřovat stávající haly, například do podoby vícepatrových?

Mně osobně se nelíbí zabírat přírodu kvůli halám. Ale podívejme se napřed na aktuální situaci. Za poslední rok vzrostla výroba automobilů v Česku o deset procent. Je nasnadě, že k výrobě o deset procent víc aut potřebujeme prostor.

Obecně se dá říct, že když ekonomika roste, nemusí to nutně znamenat, že je potřeba víc prostoru. Ale většinou to tak je. Pro výrobu aut to platí určitě.
Současně s tím se děje jedna věc: svět se mění. Vždycky bude. A to samozřejmě má vliv na druh prostoru, který potřebujeme. Jak jsem říkal, mění se způsob, jakým nakupujeme — a proto potřebujeme víc skladů.

Další věc je, že si stále víc a víc uvědomujeme náš vliv na životní prostředí, čím dál víc se zajímáme o udržitelnost a energetickou úspornost. To všechno má dopad také na nemovitosti. Dnes když budete hledat byt, tak vás jeho energetická náročnost bude zajímat daleko víc než před deseti lety.

Mění se také způsob, jakým vyrábíme: zapojujeme víc a víc robotů. Onehdy jsem slyšel, že v Česku vzniká první továrna, v níž budou pracovat jenom roboty. Jaký typ prostoru potřebují, víme to?

Co se týká vertikálních, vícepatrových skladových hal, které vznikají v Asii: v té části světa je spousta obrovských měst s miliony a miliony obyvatel. A je tu silný trend, že lidé — ale také firmy, jako například restaurace — požadují doručit své zboží rychleji a co nejlevněji.

Když to budete obsluhovat ze skladu mimo město, bude to dražší a pravděpodobně i delší. Velkým problémem jsou také dopravní zácpy. Může tedy dávat smysl mít sklady uvnitř měst a stavět je v několika patrech, aby nezabíraly tolik místa. Už se to děje v Londýně nebo Paříži.

Potřebujeme to tak i v Praze? Pojďme o tom debatovat! V této chvíli se hlavní město tímto tématem totiž vůbec nezabývá. Nezabývá se tím, jak nakupujeme, že chceme mít zboží rychle a levně — nasloucháme firmám z oblasti e-commerce? Praha vnímá brownfieldy, staré zastavěné chátrající pozemky, jako něco, co je potřeba přestavět na rezidenční zóny. Úplně zapomíná na další možné způsoby využití. Jistě, obytné a kancelářské budovy vypadají hezky, my však také potřebujeme pracovat. Potřebujeme místa, z nichž odcházejí výrobky.

Je potřeba se postarat o to, aby Praha dál fungovala. Nebude fungovat, když nebudou skladové haly. Brownfieldy jsou proto ideální k přestavbě na moderní a efektivní sklady.

Zahrajte si na vizionáře a podívejte se do vzdálenější budoucnosti. Jaká bude v průmyslových nemovitostech?

Větší a menší. Obecně řečeno budeme potřebovat víc prostoru, abychom efektivněji organizovali dodavatelský řetězec. A z téhož důvodu budeme potřebovat místa také menší.

Když se zamyslím nad autonomními vozidly nebo nad tím, jaký efekt mají elektromobily, předpokládám, že ty obrovské skladové haly budou stát mimo náš dohled. Mohou být na úplně opuštěných místech, protože je budou obsluhovat roboty. Rovněž mohou být daleko, protože do nich budou jezdit autonomní vozy — takže čas, který řidiči stráví za volantem, už nebude důležitý. Stejně tak když budou existovat náklaďáky, které nebudou znečišťovat ovzduší, ujeté kilometry nebudou hrát roli.

Pak budeme potřebovat i malé sklady uvnitř měst, kde si budeme zboží moci vyzvedávat. Mám na mysli opravdu malá místa, například v kancelářích nebo nákupních centrech.

Nebo je možná potřebovat vůbec nebudeme? Možná budeme mít auta se schránkou, kam se balík uloží: jednoduše řeknu, že v pět odpoledne bude auto zaparkované tam a tam, a robot nebo dron mi v něm můj balíček nechá.

Friend Email
Enter your message